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观点:海南房产东线重心南移 西线潜力凸显

发布:2013-05-29 来源:新浪房产

28日,主题为“阅尽风景 识局图变”的克而瑞《2012-2013中国旅游地产发展年报》发布会暨新浪乐居营销新平台分享会上,海南克而瑞项目总监陈明辉发表了《2012年—2013年一季度海南市场解读》的演讲。

陈明辉演讲主要观点为,海南房地产市场2012年总体表现平稳,尤其今年一季度优于去年同期。分阶段走势看,下半年表现较好。分城市看,海口表现一枝独秀。以价换量是下半年市场走暖的主要原因。 供过于求的市场矛盾依然严峻,市场仍然面临较大的存量压力。此外,品牌房企大规模进驻,将在较大程度上改变琼北市场格局,同时加剧琼北市场竞争程度。从全省商品房市场来看,保障房是拉动全年成交走暖的关键因素。

首先,土地市场上看,受流动性宽松及大环境回暖影响  企业拿地积极性有所增加 。2012年全国政策环境的局部松动,带来市场明显回暖,各大房企业绩大幅增长,为企业拿地提供资金面支持。土地出让量明显增长,反映出房企投资海南的力度不减,长期依然看好海南房地产市场。

从土地出让月度走势来看,2012年土地出让较为平衡。

从成交结构上看,2012年工业用地和商服用地出让大幅增加的土地出让结构变化,反映政府调整房地产市场结构,控制住宅开发规模,增加经营性市场开发,以及加大产业导入的调整思路。

而2013年一季度供求关系上看,依然表现为供应过剩,市场库存量进一步攀升,消化周期受一季度成交走暖影响,略有缩短。 海口变现好于其他市县,供求基本平衡,库存量略有回落。 南海幸福城项目主推2-3房,针对海口本地刚需客户,成交均价8000元/㎡左右,以高性价比品质小区获得客户的认可。

而在周边项目均价1.4万元/㎡的西海岸片区,盛高海长流以折后7068元/㎡的起价一直是业内的焦点。该项目均价8500元/㎡入市,通过开盘前期三大活动积累上万组客户,打响市场影响力,实现了从开盘至今5个月成交7.2亿元的佳绩。

就2012年而言,上榜项目销售套数8863套,同比2011年13591套下滑24%,新上榜项目门槛降34.8%,平均单盘销售套数下滑472套。万元以上单价项目有6席降至4席,低单价、低总价项目首次成为主导,说明全省客户结构低端化,成交区域分布平衡。

从项目上看,琼海的山水汇园接棒天来泉去化套数达到1850套,连续2年上榜。琼海上榜项目由2011年5席降至1席。恒大、中南引领西北板块,各自双星闪耀,占据榜单4席,价格、老客户、全国联动,值得借鉴

2012年上榜项目销售面积87万㎡,同比2011年115万㎡下滑24%,新上榜项目门槛降20%,平均单盘销售面积下滑2.8万㎡,万元以上单价项目有8席降至5席,区域分布明显平衡,琼北和西线均有建树。

榜首的雅居乐清水湾面积缩减6.4万㎡,名气中,恒大表现抢眼,一年去化15.4万㎡,拉动西部影响力,儋州、澄迈因此迈进TOP10,特价、联动、标准展示功不可没。

2013年一季度排行榜显示,高性价比项目占据主力 。品牌房企继续加大在海南圈地布局,资源优势明显的沿海湾区仍是圈地的主要区域。

陈明辉最后还谈到琼北房地产市场的后势时表示,随着新“国五条”调控效果弱化,内地房地产市场依然保持上涨势头,购房信心的传导效应,海南市场信心保持稳定。尤其在恒大、碧桂园的对澄迈的大举进入,琼北市场竞争程加剧。而企业业布局是影响企业业绩的关键因素,业绩较好的企业主要依靠一线海景项目销售贡献。 南部引领江山,东线重心南移,北部刚需突出,西线潜力凸显,中部有待时日。

 

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